キャップレートマップの利用方法

キャップレートの査定方法の解説動画：https://youtu.be/J7ZoICUuMpc

土地価格の査定方法の解説動画：https://youtu.be/a5G9lYwimAo

ニーズブックの利用方法の解説動画：https://youtu.be/xvCUbu0CQbQ

地代の査定方法の解説動画：https://youtu.be/dGJ3sUpQ3Mo

専有単価の査定方法の解説動画：https://youtu.be/jznskRCwAHo

駐車場料金の査定方法の解説動画：https://youtu.be/OZCO0ZVyyak

稼働率の査定方法の解説動画：https://youtu.be/gSx5E1h2jl8

家賃の査定方法の解説動画：https://youtu.be/WtSQqPg6b8g

ニーズ機能の解説動画：https://youtu.be/SfxDWzBX3gE

1. 推奨環境について

当サイトを快適にご利用いただくために、以下の環境でのご利用を推奨いたします。

推奨ブラウザ：Google Chrome(最新版）　Microsoft Edge(最新版）

2. 無料ユーザー登録

無料ユーザー登録（以下「一般ユーザー」という。）することで、キャプレートマップ上で取引CRの閲覧できます。 一般ユーザーのうち、株式会社ICHI（以下「当社」という。）と業務提携協定書（無料）を締結したユーザー（以下「特別ユーザー」という。）は、キャップレート、稼働率、土地単価、建築費、駐車場、家賃、専有単価、新地地代、取引CR、取引事例、キャップレートの査定、稼働率の査定、土地単価の査定、建築費の査定、駐車場料金の査定、家賃の査定、専有単価の査定、新規地代の査定、取引キャップレートの査定、地域、用途等毎の平均キャップレートの推移の確認、物件毎のキャップレート推移の確認、稼働率推移の確認、評価額推移の確認、収益価格の査定、物件概要書の作成、ニーズの掲載の機能が利用できます。

「特別ユーザーについて」

一般ユーザーのうち当社とコンサル契約や業務提携協定書（無料）を締結しているユーザーとなります。業務提携協定書の締結先は、特定投資家に準じた法人を対象に考えております。

※業務提携協定書（無料）

https://crmap.sakura.ne.jp/ag/agreement.docx

※特定投資家

https://www.fsa.go.jp/common/law/tokutei/index.html

(1) 法人登録

法人の場合は、会社名、部署名、氏名、メールアドレス、パスワード（8文字以上）を記載して無料ユーザー登録してください。

(2) 個人登録

個人の場合は、氏名、メールアドレス、パスワード（8文字以上）を記載して無料ユーザー登録してください。

3. マップ検索機能

キャプレートマップの左上のキャップレート、稼働率、土地単価、建築費、駐車場料金、家賃、専有取引単価、新規地代、取引キャップレート、地代、事例のボタンをクリックするとそれぞれのデータがマップ上で確認できます。また、マップの右上の地価マップをクリックするとマップと同一地点の地価マップを表示することができます。 REITデータ更新は、毎月15日前後に先月のデータをアップデートいたしますのでよろしくお願いします。

(1) キャップレート

マップ上のマーカーをクリックするとREITの最新決算期の鑑定評価採用キャップレート(※1)、鑑定評価額、稼働率、価格時点、延床面積等及び最新の地価公示の鑑定評価採用キャップレート(※2)、評価額、稼働率、価格時点、延床面積等が表示されます。

指定した場所を表示したい場合は、左下の入力欄に住所等を記載して検索できます。

右上の「ペグマンボタン」をクリックするとストリートビュー画面の表示、非表示を選択できます。

右上の「現在地ボタン」をクリックすると現在地のマップを表示できます。

(※1)不動産鑑定評価で直接還元法が採用されていない場合は、不動産鑑定評価で採用されている割引率を表示しております。

(※2)地価公示の鑑定評価採用キャップレートは、次の計算式で計算しております。

キャップレート＝土地残余法の複合不動産の純収益 ÷（土地残余法の建物建設費 +土地残余法の土地価格）

土地残余法の純収益は、総費用項目に「建物等の取壊費用の積立金（再調達原価×0.1％）」（以下「積立金」という。）を計上しておりますが、本サイトのキャップレートの査定においては、当該積立金は、CAPEX相当額であると判断し、地価公示の純収益をNCFとしてキャップレートを計算しております。

地価公示の鑑定評価採用キャップレートの具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

(2) 稼働率

マップ上のマーカーをクリックするとREITの最新決算期の稼働率等、最新の地価公示の鑑定評価採用稼働率等が表示されます。

指定した場所を表示したい場合は、左下の入力欄に住所等を記載して検索できます。

(3) 土地価格

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の土地単価（千円/坪）、路線価倍率（倍）、1種当単価（千円/坪）、面積（坪）、地価公示の土地単価（千円/坪）、流通事例（成約事例）等が表示されます。マーカーのA：現在時点から1年未満の取引、B：現在時点から1～2年未満の取引、C：現在時点から2年以上前の取引となっております。

※土地単価は、物件取得時の取引価格×鑑定評価額の積算価格割合で計算しております。

※路線価倍率は、平成28年9月取得までは平成27年の相続税路線価にて計算しております。

※流通事例には、国土交通省の直近2年間の成約事例（アンケート事例）をプロットしております。流通事例は、正確な位置にプロットされておりませんのでご留意ください。

(4) 建築費

マップ上のマーカーをクリックするとＲＥＩＴの再調達価格（円/坪）及び地価公示の鑑定評価採用の想定建物にかかる建築単価（円/坪）、タイプ、延床面積等が表示されます。いずれの建築費にも設計監理料は含まれておりません。マーカーのA：現在時点から1年未満の取引、B：現在時点から1～2年未満の取引、C：現在時点から2年以上前の取引となっております。

(5) 駐車場料金

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示の鑑定評価採用の駐車場料金（円/台）、流通事例等が表示されます。 ※流通事例とは、駐車場の募集事例をいいます。流通事例は、正確な位置にプロットされておりませんのでご留意ください。

(6)家賃

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示の鑑定評価採用の想定建物に係る賃料（共込）円/坪、賃貸面積、保証金、敷金、流通事例等が表示されます。

※流通事例とは、家賃の募集事例をいいます。流通事例は、正確な位置にプロットされておりませんのでご留意ください。

(7) 専有単価

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の専有単価（千円/坪）、取引時点、所在地、用途、築年、地価公示の想定建物にかかる専有単価、分譲マンションの流通事例等が表示されます。マーカーのA：現在時点から1年未満の取引、B：現在時点から1～2年未満の取引、C：現在時点から2年以上前の取引となっております。地価公示の専有単価の具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

※流通事例には、国土交通省及びレインズの直近1年間の成約事例及び中古マンションの売り希望事例をプロットしております。流通事例は、正確な位置にプロットされておりませんのでご留意ください。

(8)新規地代

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示のポイントについて、賃貸事業分析法に準じた方法により求めた新規地代（円/坪・月）及び当該新規地代の年額に対する路線価割合が表示されます。賃貸事業分析法とは、対象地上に建物等の建設を想定し、当該建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の新規地代を求める手法です。なお、立地によっては、賃貸事業分析法に準じて方法により求めた新規地代が、周辺の地代と比較して低いと思われる場合は、周辺の駐車場料金や相続税評価に係る相当地代等との比較考量も必要と思われますのでご留意ください。

(※1)賃貸事業分析法に準じた方法により求めた新規地代（円/坪・月）は次の計算式で計算しております。

新規地代＝（土地に帰属する純収益+土地の公租公課）÷土地面積）÷12月

路線価利回り＝（新規地代×12月）÷相続税路線価

具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

(9) 取引キャップレート

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の取引キャップレート(取引CR＝取得又は譲渡時の不動産鑑定評価書の純収益（NCF）÷取得又は譲渡価格）、取引時点、用途、鑑定キャップレート、REIT、土地、建物、築年、延床面積、稼働率等が表示されます。マーカーのA：現在時点から1年未満の取引、B：現在時点から1～2年未満の取引、C：現在時点から2年以上前の取引となっております。

(10)事例

事例マップ上のマーカーをクリックすると以下のような土地の賃借権、地上権の事例が表示されます。当該土地の登記簿を取得すれば実際支払い地代等が確認できます。

■不動産登記受付簿記載の下記の登記原因と地域について所在地番等を事例マップに1か月遅れ程度で掲載していきます。

・登記原因：地上権の設定、賃借権の設定

・対象地域：東京（千代田区、中央区、文京区、港区、渋谷区、目黒区、新宿区）、大阪市、名古屋市、福岡市（博多区、中央区、南区、東区）、札幌市（中央区）

※いずれも登記地番でプロットしておりますので、正確な位置にはプロットされておりませんのでご了承ください。

4. 各種査定機能

査定対象となる不動産と類似のデータ（キャップレート、稼働率、土地価格、建築費、駐車場料金、家賃、専有単価、取引キャップレート、地代）を選択し、吹き出しの「追加」ボタンをクリックするとデータが選択され、右上の評価レポートボタンをクリックすると各種査定画面へ移動します。各査定画面では、選択したデータの平均が算出されますので、比較検討を行い各種補正を行うことで対象不動産のキャップレート、稼働率、土地価格、建築費、駐車場料金、家賃、専有単価、新規地代が査定でき、MS‐Excel若しくはPDFでアウトプットできます。なお、土地単価については、査定対象となる対象不動産の路線価を地価マップで検索して入力する必要があります。

査定手順

キャップレートの査定方法についての動画　https://youtu.be/NxMRkHsQYBM

(1) 物件の選択

(2) 各種補正画面

(3) アウトプット（エクセル、PDF）

(4) 土地価格の査定（土地価格の査定は、査定対象地の相続税路線価（円/㎡）の入力が必要になります。）

(5)地代の査定（借地権価格を考慮する必要がある場合は借地権割合の入力が必要になります。）

5. 時系列データの確認

査定対象となる不動産の存する地域のREITの平均キャップレートの推移、平均稼働率の推移を確認したい場合は、ダッシュボードのDATA画面で地域、用途、REIT等を選択すれば過去からの推移をグラフで確認できます。

また、REITの各物件の時系列データを確認したい場合は、各物件の詳細ボタンをクリックすることで当該物件のキャップレート、稼働率、価格の推移も確認することができます。

(1) 平均キャップレートの推移

(2) 平均稼働率の推移

(3) 物件毎のキャップレートの推移、稼働率の推移、評価額の推移

「各物件の詳細情報」

6. 収益価格の査定

Fileダウンロードページにエクセルファイルを掲載しておりますのでご利用ください。 なお、ファイルにPW設定しておりますのでPWについては河村までお問合せください。

7. 物件概要書の作成

Fileダウンロードページにエクセルファイルを掲載しておりますのでご利用ください。

8.ニーズ機能

ユーザー登録者は、不動産に係るニーズをキャップレートマップに掲載することができます。

詳細は、下記URLよりご確認ください。

https://www2.capratemap.com/about_needsbook

キャップレートマップの主な機能

項目	内容	一般ユーザー	特別ユーザー
① マップ上のデータの閲覧	マップ上にキャップレート、稼動率、建築費、土地単価、駐車場料金、家賃、専有単価、取引キャップレート、新規地代、事例をプロットしておりますので地図を検索することで対象不動産が存する地域のデータを確認できます。	取引CRのみ閲覧可能	利用可能
② キャップレートの査定	REITの決算時における鑑定評価採用キャップレート及び地価公示の収益還元法のキャップレートを地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産のキャップレートを査定できる機能です。	－	利用可能
③ 稼動率の査定	REITの決算時における稼動率及び地価公示の査定稼動率を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の稼動率を査定できる機能です。	─	利用可能
④ 建築費の査定	ＲＥＩＴの再調達価格及び地価公示の想定建物の建築費を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の建築費を査定できる機能です。	─	利用可能
⑤ 土地価格の査定	REITの物件取得時の土地単価及び地価公示の土地単価を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の土地単価を査定できる機能です。	─	利用可能
⑥ 駐車場料金の査定	地価公示の鑑定評価採用駐車場料金を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の駐車場料金を査定できる機能です。	─	利用可能
⑦ 家賃の査定	地価公示の鑑定評価採用家賃（共益費込）を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の家賃を査定できる機能です。	─	利用可能
⑧ 専有単価の査定	REITの物件取得時の専有当取引単価及び地価公示の専有当単価を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の専有単価を査定できる機能です。	─	利用可能
⑨ 新規地代の査定	賃貸事業分析法に準じた方法に基づく新規地代を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の新規地代を査定できる機能です。	─	利用可能
⑩ 取引キャップレートの査定	REITの物件取得時の取引キャップレートを地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産のキャップレートを査定できる機能です。	─	利用可能
⑪ キャップレートの推移	REITの各物件のキャップレートの推移及び地域、用途、投資法人毎の過去から平均キャップレートの推移をグラフで確認できる機能です。	─	利用可能
⑫ 稼動率の推移	REITの各物件の過去からの稼動率の推移をグラフで確認できる機能です。	─	利用可能
⑬ 評価額の推移	REITの各物件の過去からの評価額の推移をグラフで確認できる機能です。	─	利用可能
⑭ 評価レポートの作成	総収益、総費用、キャップレートの各項目を入力し、収益価格を査定できるファイル。	─	利用可能
⑮ 物件概要書の作成	物件概要書を作成できるファイル。	─	利用可能
⑯ ニーズ掲載	ニーズ掲載ができる機能です。	─	利用可能

「地価公示の鑑定評価採用キャップレート及び専有単価の計算方法」

1.名古屋中村5-2②のキャップレートの計算式

ID：26794　キャップレート：3.3％ 　

所在地：名古屋市中村区名駅4丁目701番1外

名古屋中村5-2②の鑑定評価書の抜粋は、末尾のとおりです。

A土地価格：5,864,133,349円（（①土地に帰属する純収益）÷2.7％（②還元利回り））

B建物価格：72,200,000,000円（③建物等の初期投資額）

C純収益：9,690,733,349円（③純収益）

CR＝C÷（A＋B）

2.名古屋中村5-2②の専有単価の計算式

ID：15493　専有単価：8,935千円/坪

所在地：名古屋市中村区名駅4丁目701番1外

A土地価格：5,864,133,349円（（①土地に帰属する純収益）÷2.7％（②還元利回り））

B建物価格：72,200,000,000円（③建物等の初期投資額）

C賃貸可能面積：108,480.56㎡（32,815.36坪）（④有効面積）

専有単価＝（A＋B）/C

3.名古屋中村5-2②の新規地代の計算式

ID：27020　地代：152,730円/坪・月

所在地：名古屋市中村区名駅4丁目701番1外

A未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益：5,399,693,988円（⑤未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益）

B公租公課（土地）：1,052,540,600円（⑥公租公課（土地））

C土地面積：11,638㎡（3,520.49坪）（⑦地積）

月額地代単価＝((A＋B）/C）/12月