キャップレートマップについて

収益不動産の正しいプライシングには、キャップレートが必要不可欠です。

  • 収益不動産のプライシングを賃料収入を粗利回り(表面利回り)で割り戻して計算していませんか。
  • 粗利回りで計算する場合、ミスプライシングの可能性が高いため、収益不動産のプロマーケットでは、プライシングはキャップレート(純収益利回り=NCF利回り)で計算します。
  • 収益不動産の正しいプライシングを行うためには、純収益(総収益-総費用)をキャップレートで割り戻すことが必要です。
  • キャップレートマップは、収益不動産の正しいプライシングに必要なキャップレート等のデータを提供し、収益不動産の正しいプライシングをサポートします。

キャップレートとリスクの組合せ

収益不動産の正しいプライシング方法

  • 収益価格のプライシングの方法は不動産鑑定評価基準の「第7章鑑定評価の方式 Ⅳ収益還元法 2収益価格を求める方法」で説明されており、収益価格は、一期間の純収益(1年を単位として総収益から総費用を控除して求める)を還元利回りによって還元することによって求めることとされております。具体的には、次の計算式で計算することになっております。
P = a ÷ R

P:収益価格
a:一期間の純収益(総収益-総費用)
R:還元利回り

収益不動産の正常なプライスは1つです。

  • 次の計算例のように、粗利回りで計算した場合とキャップレートで計算した場合を具体的に比較するとプライスで30%程度のブレが生じますが、正しいプライスは1つです。
  • 収益不動産の正しいプライシングを行うためには、対象不動産の適正な総収益、適正な総費用及び適正なキャップレートの把握が不可欠です。
  • そのために、キャップレートマップでは、収益不動産の正しいプライシングのために必要な総収益、総費用、キャップレート等の査定に必要なデータを提供いたします。

「計算例」

■粗利回りで計算した場合

総収益:30,000千円/年(主に賃料収入)の収益不動産がある場合、粗利回り7%の場合、30,000千円÷7%=4.3億円というプライシングになります。

■キャップレートで計算した場合

総収益:30,000千円/年(主に賃料収入)で、総費用が7,500千円/年の場合と総費用が12,500千円/年の場合で収益価格を計算すると、次のとおり、プライシングが大きく異なってきます。

総費用が7,500千円/年の場合
(30,000千円 - 7,500千円)÷ 5% = 4.5億円

総費用が12,500千円/年の場合
(30,000千円 - 12,500千円)÷ 5% = 3.5億円

キャップレートマップの利用方法について

1. 推奨環境について

当サイトを快適にご利用いただくために、以下の環境でのご利用を推奨いたします。

推奨ブラウザ:Google Chrome(最新版) Microsoft Edge(最新版)

2. 無料ユーザー登録

無料ユーザー登録することで、キャプレートマップ上でキャップレートの査定、稼働率の査定、土地単価の査定、建築費の査定、駐車場料金の査定、家賃の査定、専有単価の査定、新規地代の査定、取引キャップレートの査定、地域、用途等毎の平均キャップレートの推移の確認、物件毎のキャップレート推移の確認、稼働率推移の確認、評価額推移の確認、収益価格の査定、物件概要書の作成等を確認できます。無料ユーザー登録と一般ユーザーの区分については、末尾の「キャップレートマップの主な機能」でご確認ください。

無料ユーザー登録

(1) 法人登録

法人の場合は、会社名、部署名、氏名、メールアドレス、パスワード(8文字以上)を記載して無料ユーザー登録してください。

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(2) 個人登録

個人の場合は、氏名、メールアドレス、パスワード(8文字以上)を記載して無料ユーザー登録してください。

個人登録

3. マップ検索機能

キャプレートマップの左上のキャップレート、稼働率、土地単価、建築費、駐車場料金、家賃、専有取引単価、新規地代、取引キャップレート、地代のボタンをクリックするとそれぞれのデータがマップ上で確認できます。 データ更新は、毎月15日前後に先月のデータをアップデートいたしますのでよろしくお願いします。

(1) キャップレート

マップ上のマーカーをクリックするとREITの最新決算期の鑑定評価採用キャップレート(※1)、鑑定評価額、稼働率、価格時点、延床面積等及び最新の地価公示の鑑定評価採用キャップレート(※2)、評価額、稼働率、価格時点、延床面積等が表示されます。

指定した場所を表示したい場合は、左下の入力欄に住所等を記載して検索できます。

右上の「ペグマンボタン」をクリックするとストリートビュー画面の表示、非表示を選択できます。

右上の「現在地ボタン」をクリックすると現在地のマップを表示できます。

(※1)不動産鑑定評価で直接還元法が採用されていない場合は、不動産鑑定評価で採用されている割引率を表示しております。

(※2)地価公示の鑑定評価採用キャップレートは、次の計算式で計算しております。

キャップレート=土地残余法の純収益 ÷(土地残余法の建物建設費 + 土地残余法の土地の収益価格)

土地残余法の純収益は、総費用項目に「建物等の取壊費用の積立金(再調達原価×0.1%)」(以下「積立金」という。)を計上しておりますが、本サイトのキャップレートの査定においては、当該積立金は、CAPEX相当額であると判断し、地価公示の純収益をNCFとしてキャップレートを計算しております。

土地残余法の土地の収益価格は、建設期間等の未収入期間修正率を考慮しておりますが、本サイトは複合不動産を前提としており未収入期間修正率は不要のため、未収入期間修正前の土地の収益価格を採用して計算しております。

地価公示の鑑定評価採用キャップレートの具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

(2) 稼働率

マップ上のマーカーをクリックするとREITの最新決算期の稼働率等、最新の地価公示の鑑定評価採用稼働率等が表示されます。

指定した場所を表示したい場合は、左下の入力欄に住所等を記載して検索できます。

(3) 土地価格

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の土地単価(千円/坪)、路線価倍率(倍)、1種当単価(千円/坪)、面積(坪)、地価公示の土地単価(千円/坪)等が表示されます。マーカーのA:現在時点から1年未満の取引、B:現在時点から1~2年未満の取引、C:現在時点から2年以上前の取引となっております。

※土地単価は、物件取得時の取引価格×鑑定評価額の積算価格割合で計算しております。

※路線価倍率は、平成28年9月取得までは平成27年の相続税路線価にて計算しております。

(4) 建築費

マップ上のマーカーをクリックするとREITの再調達価格(円/坪)及び地価公示の鑑定評価採用の想定建物にかかる建築単価(円/坪)、タイプ、延床面積等が表示されます。いずれの建築費にも設計監理料は含まれておりません。マーカーのA:現在時点から1年未満の取引、B:現在時点から1~2年未満の取引、C:現在時点から2年以上前の取引となっております。

(5) 駐車場料金

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示の鑑定評価採用の駐車場料金(円/台)等が表示されます。

(6)家賃

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示の鑑定評価採用の想定建物に係る賃料(共込)円/坪、賃貸面積、保証金、敷金等が表示されます。

(7) 専有単価

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の専有単価(千円/坪)、取引時点、所在地、用途、築年、地価公示の想定建物にかかる専有単価等が表示されます。マーカーのA:現在時点から1年未満の取引、B:現在時点から1~2年未満の取引、C:現在時点から2年以上前の取引となっております。地価公示の専有単価の具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

(8)新規地代

マップ上のマーカーをクリックすると地価公示のポイントについて、賃貸事業分析法に準じた方法により求めた新規地代(円/坪・月)が表示されます。賃貸事業分析法とは、対象地上に建物等の建設を想定し、当該建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の新規地代を求める手法です。なお、立地によっては、賃貸事業分析法に準じて方法により求めた新規地代が、周辺の地代と比較して低いと思われる場合は、周辺の駐車場料金や相続税評価に係る相当地代等との比較考量も必要と思われますのでご留意ください。

(※1)賃貸事業分析法に準じた方法により求めた新規地代(円/坪・月)は次の計算式で計算しております。

新規地代=(土地に帰属する純収益+土地の公租公課)÷土地面積)÷12月

具体的な計算方法については、末尾の「地価公示の鑑定評価採用キャップレート、専有単価及び新規地代の計算方法」をご参照ください。

(9) 取引キャップレート

マップ上のマーカーをクリックするとREITの物件取得時及び譲渡時の取引キャップレート(取引CR=取得又は譲渡時の不動産鑑定評価書の純収益(NCF)÷取得又は譲渡価格)、取引時点、用途、鑑定キャップレート、REIT、土地、建物、築年、延床面積、稼働率等が表示されます。マーカーのA:現在時点から1年未満の取引、B:現在時点から1~2年未満の取引、C:現在時点から2年以上前の取引となっております。

4. 各種査定機能

査定対象となる不動産と類似のデータ(キャップレート、稼働率、土地価格、建築費、駐車場料金、家賃、専有単価、取引キャップレート、地代)を選択し、吹き出しの「add list」ボタンをクリックするとデータが選択され、右上の評価レポートボタンをクリックすると各種査定画面へ移動します。各査定画面では、選択したデータの平均が算出されますので、比較検討を行い各種補正を行うことで対象不動産のキャップレート、稼働率、土地価格、建築費、駐車場料金、家賃、専有単価、新規地代が査定でき、MS‐Excel若しくはPDFでアウトプットできます。なお、土地単価については、査定対象となる対象不動産の路線価を地価マップで検索して入力する必要があります。

査定手順

(1) 物件の選択

物件の選択

(2) 各種補正画面

各種補正画面

(3) アウトプット(エクセル、PDF)

アウトプット

(4) 土地価格の査定(土地価格の査定は、査定対象地の相続税路線価(円/㎡)の入力が必要になります。)

土地価格の査定

(5)地代の査定(借地権価格を考慮する必要がある場合は借地権割合の入力が必要になります。)

地代の査定

5. 時系列データの確認

査定対象となる不動産の存する地域のREITの平均キャップレートの推移、平均稼働率の推移を確認したい場合は、ダッシュボードのDATA画面で地域、用途、REIT等を選択すれば過去からの推移をグラフで確認できます。

また、REITの各物件の時系列データを確認したい場合は、各物件の詳細ボタンをクリックすることで当該物件のキャップレート、稼働率、価格の推移も確認することができます。

(1) 平均キャップレートの推移

平均キャップレートの推移

(2) 平均稼働率の推移

平均キャップレートの推移

(3) 物件毎のキャップレートの推移、稼働率の推移、評価額の推移

物件毎のキャップレートの推移、稼働率の推移、評価額の推移

「各物件の詳細情報」

各物件の詳細情報

6. 収益価格の査定

近日公開予定

7. 物件概要書の作成

近日公開予定

キャップレートマップの主な機能

項目内容無料ログイン会員非ログイン会員
① マップ上のデータの閲覧マップ上にキャップレート、稼動率、建築費、土地単価、駐車場料金、家賃、専有単価、取引キャップレート、新規地代をプロットしておりますので地図を検索することで対象不動産が存する地域のデータを確認できます。詳細情報含めて全て閲覧可能詳細情報含めて全て閲覧可能
② キャップレートの査定REITの決算時における鑑定評価採用キャップレート及び地価公示の収益還元法のキャップレートを地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産のキャップレートを査定できる機能です。利用できる利用できない
③ 稼動率の査定REITの決算時における稼動率及び地価公示の査定稼動率を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の稼動率を査定できる機能です。利用できる利用できない
④ 建築費の査定REITの再調達価格及び地価公示の想定建物の建築費を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の建築費を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑤ 土地価格の査定REITの物件取得時の土地単価及び地価公示の土地単価を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の土地単価を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑥ 駐車場料金の査定地価公示の鑑定評価採用駐車場料金を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の駐車場料金を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑦ 家賃の査定地価公示の鑑定評価採用家賃(共益費込)を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の家賃を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑧ 専有単価の査定REITの物件取得時の専有当取引単価及び地価公示の専有当単価を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の専有単価を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑨ 新規地代の査定賃貸事業分析法に準じた方法に基づく新規地代を地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産の新規地代を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑩ 取引キャップレートの査定REITの物件取得時の取引キャップレートを地図上で選択し、対象不動産と比較考量して対象不動産のキャップレートを査定できる機能です。利用できる利用できない
⑪ キャップレートの推移REITの各物件のキャップレートの推移及び地域、用途、投資法人毎の過去から平均キャップレートの推移をグラフで確認できる機能です。利用できる利用できない
⑫ 稼動率の推移REITの各物件の過去からの稼動率の推移をグラフで確認できる機能です。利用できる利用できない
⑬ 評価額の推移REITの各物件の過去からの評価額の推移をグラフで確認できる機能です。利用できる利用できない
⑭ 評価レポートの作成総収益、総費用、キャップレートの各項目を入力し、収益価格を査定できる機能です。利用できる利用できない
⑮ 物件概要書の作成物件概要書を作成できる機能です。利用できる利用できない

「地価公示の鑑定評価採用キャップレート及び専有単価の計算方法」

1.大阪北5-3①のキャップレートの計算式

ID:30245 キャップレート:4.14%   所在地:大阪府大阪市北区小松原町4-5

大阪北5-3①の鑑定評価書の抜粋は、末尾のとおりです。 A土地の収益価格:4,381,356円÷3.4%(③土地に帰属する純収益÷④土地の還元利回り)

B建物価格:55,100,000円(②建物等の初期投資額)

C純収益:7,621,236円(③純収益)

CR=C÷(A+B)

2.大阪北5-3①の専有単価の計算式

ID:30245 専有単価:5,792千円/坪   所在地:大阪府大阪市北区小松原町4-5

A土地の収益価格:4,381,356円÷3.4%(③土地に帰属する純収益÷④土地の還元利回り)

B建物価格:55,100,000円(②建物等の初期投資額)

C賃貸可能面積:105㎡(31.76坪)(⑤有効面積)

専有単価=(A+B)/C

3.大阪北5-3①の新規地代の計算式

ID:30245 地代:24,610円/坪・月 所在地:大阪府大阪市北区小松原町4-5

A未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益:4,205,664円(⑦未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益)

B公租公課(土地):887,100円(⑥公租公課(土地))

C土地面積:57㎡(17.24坪)

専有単価=((A+B)/C)/12月

地価公示の鑑定評価採用キャップレートの計算方法1

地価公示の鑑定評価採用キャップレートの計算方法2